Sprawa o wykonanie przedwstępnej umowy sprzedaży gospodarstwa rolnego.
21 maja 2025 r. o godz. 12.00, s. II, rozpoznana zostanie sprawa I ACa 1187/24 dotycząca powództwa o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie przeniesienia na rzecz powodów do wspólności ustawowej własności zabudowanego gospodarstwa rolnego.
W sprawie tej Sąd Okręgowy w Białymstoku wyrokiem z dnia 18 marca 2024 r. uwzględnił powództwo i zobowiązał następców prawnych pozwanego J.C. do złożenia oświadczeni woli o sprzedaży powodom (małżonkom C.) do ich majątku wspólnego własności zabudowanego gospodarstwa rolnego położonego we wsiach : S., Ł. i Ł, gm. N, pow. W, woj. podlaskie o łącznej pow. 12,7160 ha, składającego się z działek o nr X, Y, Z, dla których Sąd Rejonowy w W. IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr ZZZ w wykonaniu umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 1.02.2019 r. zawartej przed notariuszem M.D. na warunkach w niej określonych, za dopłatą reszty ceny w wysokości 740.000 zł.
Z ustaleń faktycznych tego Sądu wynikało, że w dniu 1 lutego 2019 roku powodowie (małżonkowie C.) zawarli z pozwanym J.C. w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży, opisanego wyżej gospodarstwa rolnego. Termin umowy przyrzeczonej określono na dzień do 15 stycznia 2020 roku, zaś cenę na 790 tys. zł, z czego powodowie w dniu zawarcia umowy przedwstępnej przelali na konto zbywcy 50.000 zł tytułem zadatku. Do zawarcia umowy przyrzeczonej jednak nie doszło. Za to pozwany na mocy postanowienia Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 26 czerwca 2020 roku wydanego w sprawie o sygnaturze I Ns 152/19 został ubezwłasnowolniony całkowicie z powodu zaburzeń psychicznych. W dniu 27 grudnia 2022 r. doszło do jego zgonu, a spadek po nim na podstawie testamentu z dnia 3 lipca 2012 r. odziedziczyły pozwane J.K. i I.P. W dniu 13 kwietnia 2023 roku spadkobiercy pozwanego oświadczyły, że mając na uwadze, że J.C. został całkowicie ubezwłasnowolniony, zaś powodowie wiedzieli o stanie zdrowia sprzedającego, a mimo to zawarli z nim umowę przedwstępną sprzedaży i zaoferowali cenę niższą od realnej wartości przedmiotu sprzedaży, która jest dwukrotnie wyższa od zaoferowanej, pozwane odstępują od przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej przez spadkodawcę z powodami z przyczyn zawinionych przez kupujących.
Mając na względzie powyższe ustalenia Sąd Okręgowy uznał, iż powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Według tego Sądu spełniły się przesłanki z art. 390 § 2 k.c. umożliwiające domaganie się przez powodów zawarcia umowy przyrzeczonej. Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości była bowiem ważna i zawiera essentialia negotii umowy przyrzeczonej. Nie potwierdził się przy tym w toku postępowania zarzut stawiany przez pozwane jakoby J.C. nie miał świadomości co do czynności jakiej dokonywał. Zarzut ten został bowiem obalony w szczególności trzema opiniami biegłych w których wszyscy jednoznacznie wskazywali, że w chwili sporządzania aktu notarialnego umowy przedwstępnej sprzedaży gospodarstwa J.C. był świadomy i mógł swobodnie podejmować decyzje dotyczące rozporządzania swoim majątkiem.
Za niezasadny Sąd uznał również zarzut wyzysku. Według Sądu ustalenie przez strony umowy przedwstępnej zawartej w 2019 r. ceny za 12 ha gospodarstwo rolne na kwotę 790.000 zł wyklucza wyzysk. Ponadto zdaniem Sądu nawet w przypadku przyjęcia wyzysku jego skutkiem nie jest nieważność takiej umowy ex lege, a jedynie prawo do zmniejszenia świadczenia strony dotkniętej wyzyskiem lub zwiększenia świadczenia drugiej strony. Dopiero gdyby jedno i drugie było nadmiernie utrudnione strona może żądać unieważnienia umowy. Z takim żądaniem strona pozwane w zawitym terminie dwuletnim nie wystąpiły.
Sąd nie zgodził się również z podniesionym przez pozwane zarzutem przedawnienia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Umowa przyrzeczona miała bowiem zostać zawarta do 15 stycznia 2020 r., zaś powodowie z powództwem o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli wystąpili we wrześniu 2020 r., a wiec przed upływem rocznego terminu.
Sąd Apelacyjny rozpozna apelację wniesioną przez pozwane.