Tytuł: Sprawa o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej.

15 października 2025 r. o godz. 12.30, s. II, Sąd Apelacyjny w Białymstoku rozpozna sprawę I ACa 525/24 o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej, w której to powód będący członkiem pozwanej Wspólnoty kwestionował podjęcie przez Wspólnotę uchwały nr 7/2022 z dnia 17 czerwca 2022 roku w zakresie ustalenia zaliczek na fundusz remontowy dla lokali usługowych w wysokości 1 zł za m².

Sąd Okręgowy w Białymstoku wyrokiem z dnia 20 listopada 2023 r. (sygn. akt I C 1647/22) uwzględnił powództwo w całości, obciążając jednocześnie kosztami procesu pozwaną.

Z ustaleń faktycznych Sądu Okręgowego wynikało, że powód jest właścicielem 3 lokali niemieszkalnych, które wynajmuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W dniu 06.06.2022 r. administrator wspólnoty mieszkaniowej wysłał na pocztę elektroniczną powoda ze swojego adresu mailowego, zawiadomienie o przeprowadzeniu głosowania nad projektami uchwał, w tym m.in. uchwały nr 7/2022 w sprawie zmiany wysokości miesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną. W dniu 17.06.2022 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa poddała pod głosowanie uchwałę nr 7/2022 w drodze indywidualnego zbierania głosów, w sprawie m.in. wprowadzenia zmian w wysokości miesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów zarzadzania nieruchomością wspólną dla lokali usługowych na fundusz remontowy 1,00 zł/m² (było 0,50 zł/m²). Uchwała została podjęta większością głosów.

Mając na względzie powyższe ustalenia Sąd Okręgowy ocenił, że zaskarżona uchwała jest sprzeczna z przepisem art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, a także narusza interes powoda - właściciela lokali usługowych, gdyż sposób korzystania z lokali przez powoda, czy firmy, którym wynajmuje lokale nie stanowi powodu do uchwalonego podwyższenia zaliczki.  Zdaniem Sądu lokale te nie wygenerowały bowiem faktycznie żadnych dodatkowych wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W tym kontekście Sąd zwrócił uwagę, że z zebranego materiału dowodowego w żaden sposób nie wynikało, ażeby to przez klientów tych lokali usługowych konieczny był remont ścian, bramy garażowej, posadzki, kostki brukowej czy jakichkolwiek innych elementów pomieszczeń wspólnych. Ewentualne ww. uszkodzenia mogła dokonać także osoba niekorzystająca z usług tych lokali, która z innych powodów (nie jako klient) znalazła się w budynku, wobec tego mogła to być także osoba zupełnie postronna, dla której części wspólne budynku są dostępne, możliwe do wejścia. Pozwana nawet szacunkowo nie przedstawiła, iż uchwalona wysokość zaliczki jest adekwatna do wzrostu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej przez prowadzenie tego rodzaju działalności gospodarczej w lokalach powoda.

Reasumując, Sąd Okręgowy uznał, że zakwestionowane postanowienie dotyczące nowej stawki zaliczki na fundusz remontowy objęte skarżoną uchwałą dotknięte było nieważnością, co uzasadniało stwierdzenie nieważności tej uchwały w części. Uchwała ta obliguje bowiem powoda do ponoszenia zwiększonych w stosunku do pozostałych współwłaścicieli, niczym nieuzasadnionych, kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, naruszając tym samym zasadę równości  praw i obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej.  

Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana, która domaga się jego zmiany i oddalenia powództwa.