W dniu 9 stycznia 2020r., godz. 10.30, s. V Sąd Apelacyjny rozpozna sprawę o zapłatę dotyczącą wynajmu pomieszczeń w białostockim centrum handlowym (sygn. akt I AGa 71/19).
Powód domagał się od pozwanej spółki zapłaty kwoty 297.489,43 zł wraz z odsetkami ustawowymi z tytułu zaległego czynszu za najem pomieszczeń w centrum handlowym z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gastronomicznej. W uzasadnieniu pozwu wskazano, że najemca zobowiązany był do uiszczania miesięcznego czynszu. Umowa została zawarta na czas określony, tj. 5 lat od daty otwarcia pomieszczenia. W listopadzie 2011 r. pozwany złożył oświadczenie o rozwiązaniu umowy, do czego nie był uprawniony. Wobec powyższego powód w dalszym ciągu naliczał pozwanemu czynsz, którego pozwana spółka nie opłaciła.
Pozwany wniósł o oddalenie powództwa wskazując, że zawierając umowę najmu z powodem rozeznał warunki i dokonał oceny szans komercyjnego powodzenia prowadzenia lokalu. Zawarcie umowy najmu następowało w fazie budowy centrum, a zatem ocena przyszłej działalności mogła się zasadzać jedynie na profesjonalnej ocenie komercjalnego powodzenia przedsięwzięcia strony powodowej. Pozwany wskazał, że od chwili wejścia w życie postanowień umowy najmu pomieszczeń użytkowych umowa była wykonywania przez wynajmującego niezgodnie z jej treścią, w sposób odbiegający od standardów w tym przedmiocie, piętnaście miesięcy po uruchomieniu centrum na przewidywanych 56 placówek handlowych, w obiekcie działało jedynie 36. Puste lokale w centrum byty w sposób niechlujny zakryte przygniecionymi papierami i działały odstraszająco na klientów. W bezpośrednim sąsiedztwie lokalu gastronomicznego prowadzonego przez stronę pozwaną znajdowały się powierzchnie użytkowe, które były puste przez cały czas od początku istnienia centrum. Ponadto w otoczeniu centrum w tym samym czasie widać było duże zaniedbania po stronie wynajmującego, który pomimo wielokrotnych monitów najemcy oraz rozmów z przedstawicielem wynajmującego i dyrekcją centrum nie podejmował czynności usuwających zaniedbania. Pozwany wskazał, że najemcy zgłaszali również wynajmującemu zarzuty dotyczące braku nadzoru nad stroną wizualną centrum w częściach wspólnych (plakaty o nieaktualnych imprezach i promocjach, niespełniające wymogów wizualnych tymczasowe stanowiska handlowe), odśnieżanie parkingów i ciągów pieszych z opóźnieniem, opóźnienia w usuwaniu awarii oświetlenia, brak w dostatecznym zabezpieczeniu robót budowlanych w trakcie otwarcia centrum, brak dostatecznej izolacji niewynajętych lokali. Taki stan rzeczy, w ocenie pozwanego, odbijał się również w bardzo negatywny sposób na marce restauracji pozwanego. W konsekwencji rażące niedbalstwo po stronie wynajmującego doprowadziło do zakończenia działalności w centrum przez wielu innych najemców. Pozwana spółka jako najemca wielokrotnie wskazywała nieadekwatność obciążeń najemcy w stosunku do stanu rzeczywistego panującego galerii, występowała do wynajmującego o obniżenie wysokości czynszu oraz innych opłat oraz wzywał wynajmującego do przestrzegania postanowień umowy najmu. Natomiast pismem z dnia 18 kwietnia 2011 r. pozwany przedłożył powodowi propozycję rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron i jednocześnie oświadczył, że przedstawi powodowi ofertę powrotu do galerii po zakończeniu inwestycji oraz modernizacji, ewentualnie zaproponował również kontynuację współpracy pomiędzy stronami w ramach umowy franczyzy. Propozycje te nie spotkały się z akceptacją strony powodowej.
Ostatecznie w listopadzie 2011 r. pełnomocnik pozwanego złożył wobec powoda oświadczenie, iż z jego winy rozwiązuje umowę. W piśmie wskazano, iż powód nie wywiązywał się z przedmiotowej umowy zgodnie z zasadami kupieckimi. Powód jednakże nie uznał skuteczności rozwiązania umowy i w dalszym ciągu obciążał pozwanego opłatami za najem.
Sąd Okręgowy w Białymstoku uznał, że w przedmiotowej sprawie rozwiązanie umowy przez najemcę, w sytuacji gdy możliwości takiej nie przewidywała łącząca strony umowa było nieskuteczne. Niemniej Sąd Okręgowy rozważył, z jakich przyczyn pozwany dążył do zakończenia analizowanego stosunku prawnego. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a w szczególności korespondencji prowadzonej między stronami wynika, że pozwany wielokrotnie wzywał powoda do prawidłowego wykonywania umowy. W ocenie strony pozwanej zaniechania powoda dotyczyły bierności w sferze pozyskiwania klientów galerii, gdzie mieścił się wynajmowany lokal. Przede wszystkim pozwany zarzucał powodowi słaby marketing, brak dbałości o porządek i atrakcyjność zarówno samej galerii, jak i terenu wokół niej, wynajęcie jedynie niewielkiej części lokali. Zdaniem pozwanego, to powód zgodnie z umową odpowiedzialny był za zapewnienie klientów, co winno przekładać się także na obroty w samej restauracji.
Sąd Okręgowy analizując przedmiotową umowę ustalił jednakże, że zgodnie z jej postanowieniami najemca na własną odpowiedzialność dokonał oceny szans oraz ryzyk związanych z komercyjną atrakcyjnością centrum i w związku z powyższym wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za poziom obrotów osiąganych przez najemcę w odniesieniu do powierzchni wynajmowanej. Zgodnie z umową na wynajmującym nie ciążyło z tego tytułu jakiekolwiek zobowiązanie. Już na tej podstawie rozwiązanie umowy przez pozwanego nie posiadało żadnych podstaw. Ponadto powód nie był bierny w zakresie działań zmierzających do polepszenia sytuacji swoich najemców, w tym pozwanego. Powód nie może odpowiadać na mocy zawartej umowy za brak oczekiwanych obrotów galerii, które nie były osiągane z przyczyn obiektywnych takich jak konkurencja innych białostockich galerii, czy słabsza w porównaniu do innych centrów handlowych lokalizacja. Pozwany posiadający status przedsiębiorcy, który od lat prowadzi sieć restauracji sam winien ocenić ryzyko powodzenia swojego przedsiębiorstwa w wybranym przez siebie miejscu.
Z powyższych względów Sąd Okręgowy stwierdził, iż pozwany nie miał zarówno uprawnienia jak i podstaw do wcześniejszego rozwiązania zawartej z powodem umowy, dlatego roszczenie powoda uznał w przeważającej części za zasadne.
Sąd odwoławczy rozpozna apelację wniesioną przez stronę pozwaną.