W dniu 11 lutego 2021r., godz. 10.20, s. II Sąd Apelacyjny rozpozna apelację pozwanego w sprawie z powództwa spółki developerskiej przeciwko Gminie B. (sygn. akt I ACa 383/20).
Sąd Okręgowy w Białymstoku zasądził od pozwanej gminy na rzecz spółki kwotę 1.647.393 (jeden milion sześćset czterdzieści siedem tysięcy trzysta dziewięćdziesiąt trzy) zł, z ustawowymi odsetkami za opóźnienie, oddalając powództwo w pozostałym zakresie.
Powodowa spółka domagała się zasądzenia od pozwanej odszkodowania w kwocie 2.013.500 złotych, z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, składającej się z pięciu działek położonych w B. przy ul. W. i A., wskutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części doliny rzeki B. (odcinek od ul. J. do ul. A.) w B., uchwalonego uchwałą z dnia 30 maja 2011 r. Nr XII/94/II Rady Miejskiej w B., co potwierdził operat szacunkowy sporządzony na zlecenie spółki.
Według dołączonego do pozwu operatu z 5 sierpnia 2015 roku wartość rynkowa nieruchomości przed uchwaleniem planu (na sierpień 2011 r.) została określona na kwotę 13.278.945 zł, a wartość po uchwaleniu planu (na datę 13 stycznia 2014 r.) spadła do 11.265.445 zł. (k. 106-140). Różnica wartości równa kwocie odszkodowania żądanego w pozwie to 2.013.500 zł.
Pozwana gmina w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości. Pozwana kwestionowała przede wszystkim to, że wskutek uchwalenia planu miejscowego korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź zostało istotnie ograniczone, a także kwestionowała sposób wyliczenia odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Twierdziła, że przed wejściem w życie uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części doliny rzeki B. (odcinek od ul. J. do ul. A.) w B., faktycznym sposobem korzystania z nieruchomości było prowadzenie targowiska w zrealizowanych w tym celu pawilonach handlowych, co z tego zasadniczego względu dyskwalifikuje zawarte w pozwie żądanie.
Sąd Okręgowy, w oparciu o art. 36 ust 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r., uznał roszczenie odszkodowawcze powoda co do zasady za słuszne. Przesłanki uzasadniające dochodzenia odszkodowania zostały spełnione, bowiem po pierwsze w dacie wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego powodowa spółka była właścicielem nieruchomości, po drugie uchwalenie planu spowodowało obniżenie wartości nieruchomości.
Biegły sądowy - rzeczoznawca majątkowy w sporządzonej na potrzeby sprawy opinii wskazał, iż oba plany zagospodarowania przestrzennego przewidują dla tego terenu porównywalne możliwości inwestycyjne, co do przewidywalnej i prawnie dopuszczalnej funkcji tj. zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Podstawową różnicą, która jednocześnie stanowi jedyną weryfikowalną przez rynek nieruchomości zmianę oceny cech przedmiotu wyceny jest korekta części powierzchni nieruchomości wyłączającej działalność inwestycyjną związaną z projektowaną funkcją podstawową. W nowej decyzji o warunkach zabudowy ustalono minimalną nieprzekraczalną linię zabudowy dla dojazdów i parkingów w odległości 35 m od osi rzeki B., z kolei w planie miejscowym ta odległość wynosi 50 m, ale liczona jest od linii rozgraniczających koryta rzeki B., co dodatkowo „przesuwa” o ok. 5 metrów tę linię, względem tej z początkiem linii na osi rzeki, tak jak było ustalone w decyzji. W ocenie biegłego zapisy te zauważalnie ograniczają możliwości inwestycyjne analizowanego terenu, ponieważ w sposób jednoznaczny wyłączają spod działalności inwestycyjnej pas gruntu o szerokości ok. 20 m, który w myśl ustaleń decyzji mógł zostać wykorzystany jako element wewnętrznego układu komunikacyjnego i lokalizacji parkingów, a tym samym te elementy inwestycji muszą być po uchwaleniu planu „zmieszczone” na pozostałym terenie. Opisany powyżej pas gruntu, w myśl planu miejscowego z 2011 roku został wyłączony z działań inwestycyjnych, a został z kolei zaliczony do przestrzeni publicznych jako teren przewidziany pod zieleń urządzoną.
Wyłączenie możliwości inwestycyjnych nieruchomości ma bezpośrednie odzwierciedlenie w poziomie cen uzyskiwanych na rynku. Ceny nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną w sposób „mierzalny” różnią się od cen uzyskiwanych za nieruchomości przeznaczone pod szeroko rozumiane tereny zieleni.
Wartość rynkowa nieruchomości przed uchwaleniem planu została przez biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości określona na kwotę 10.571.796 złotych, a wartość rynkowa nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego według stanu nieruchomości na dzień 1 sierpnia 2011 r. i cen na dzień 13 stycznia 2014 r. została przez biegłego ustalona na kwotę 8.924.403 zł. Tym samym różnica wartości równoważna wysokości odszkodowania wynosi 1.647.393 złote. Taką też kwotę Sąd Okręgowy zasądził na rzecz powoda.
Sąd uznał za niesłuszny zarzut pozwanej gminy co do wysokości należnego stronie powodowej odszkodowania, odwołujący się do faktycznego użytkowania terenu jako targowiska. Po pierwsze dlatego, że jak wynika wprost i jednoznacznie z samych decyzji o pozwoleniach na budowę, targowisko (w obydwu jego częściach – pierwszej, prowadzonej pierwotnie przez B. W. i drugiej, wybudowanej przez powodową spółkę), zlokalizowane na nieruchomościach powódki miało od początku tymczasowy charakter. Poza tym, na co wskazuje tok zdarzeń, wydzierżawienie części terenu przez powódkę jesienią 2009 roku na cele targowiska i późniejsze zlokalizowanie własnego targowiska, było następstwem odmowy udzielenia powódce pozwolenia na budowę I etapu zespołu budynków w 2009 roku.
Po drugie dlatego, że wejście w życie planu z przeznaczeniem przede wszystkim pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne i usługi, czyli z takim samym przeznaczeniem jak w pierwotnej decyzji o warunkach zabudowy, w jakikolwiek sposób nie odnosiło się do faktycznego użytkowania terenu w czasie uchwalania planu jako targowiska.
W pozostałym zakresie powództwo, jako wykraczające poza ustaloną różnicę wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu w 2011 roku, zostało oddalone.