Sąd Apelacyjny w Białymstoku

W dniu 27  września 2022r., godz. 09:00  s. II Sąd Apelacyjny w Białymstoku rozpozna sprawę  I ACa 1019/21 Spółdzielni Mieszkaniowej w Białymstoku przeciwko uciążliwym lokatorkom o nakazanie sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Powód - Spółdzielnia Mieszkaniowa w Białymstoku wniosła o nakazanie sprzedaży przysługującego pozwanym kobietom spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w Białymstoku w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Podał, ze pozwana kobieta, która stale zamieszkuje w ww. lokalu poprzez swoje niewłaściwe zachowanie, rażąco i uporczywie wykracza przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc korzystanie z innych lokali mieszkalnych uciążliwym dla pozostałych mieszkańców.
Pozwane wniosły o oddalenie powództwa, twierdząc, iż stawiane im zarzuty są nieprawdziwe.
Sąd Okręgowy w Białymstoku wyrokiem z dnia 30 lipca 2021 roku nakazał sprzedać w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego przysługującego pozwanym kobietom spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w Białymstoku,  stwierdzając jednocześnie, że pozwanym nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego.
Sąd Okręgowy ustalił, że od 2008 roku mieszkańcy klatki schodowej, w której znajduje się lokal pozwanych, zaczęli składać pisemne skargi na niewłaściwe warunki higieniczno-sanitarne w ww. mieszkaniu, zajmowanym wyłącznie przez jedną z pozwanych. Były to skargi zarówno pisemne (e-maile), jak i ustne (telefoniczne). Skarżono się na wydobywający się odór z mieszkania, a ponadto zagrożenie epidemiologiczne związane z migracją insektów. Skargi były wielokrotnie sprawdzane przez pracowników powodowej Spółdzielni i okazywały się zasadne, skutkując opróżnieniem w dniach 20.10.2011 r. i 08.09.2015 r. tego lokalu z nagromadzonych „szmat ze śmietników” oraz jego dezynsekcją i deratyzacją. Pracownicy utrudniony dostęp do ww. mieszkania z uwagi na postawę pozwanej, która nie udostępniała lokalu w uzgodnionych terminach. Z mieszkania nr 5 wydobywał się smród, który wyczuwalny był na klatce schodowej oraz przedostawał się do innych lokali, a na przynależnym do tego mieszkania balkonie składowane było zepsute jedzenie.
Sąd wskazał, że w sprawie niniejszej zastosowanie ma art. 1710 ustawy z dnia 15.12.2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym: w przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 11 i 5, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, przepis art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stosuje się odpowiednio. Z żądaniem, o którym mowa w tym przepisie, występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej.
Zgodnie zaś z treścią art. 16. Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali: 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Przepisy powyższe pozwalają na sprzedaż lokalu, gdy zostaną łącznie spełnione dwa warunki: zachowanie ma być uporczywe oraz zachowanie ma być rażąco naganne. W niniejszej sprawie oba te warunki zostały spełnione. Rażąco naganne zachowanie polega na tym, że z lokalu pozwanej wydobywa się smród oraz migrują insekty (np. meszki), które przedostają się na klatkę schodową oraz do innych lokali mieszkalnych. Nie jest to przy tym okoliczność jednorazowa, czy też sporadyczna. Smród ten oraz insekty w zasadzie z lokalu pozwanej wydobywają się cały czas, z różną tylko intensywnością.Obie powyżej omówione przesłanki powodują korzystanie z lokali sąsiednich uciążliwym.
Sąd Apelacyjny rozpozna apelację wniesioną przez pozwane, które domagają się oddalenia powództwa w całości, ewentualnie uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.