10 marca 2025 r. o godz. 12.30, s. II rozpoznana zostanie sprawa I ACa 1629/23 dotycząca powództwa o zapłatę kwoty 3 milionów złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie tytułem nakładów poniesionych na nieruchomość w związku z nieważnością umowy dzierżawy.
W sprawie tej powodowie (małżeństwo) wystąpili z powództwem przeciwko Gminie P. Twierdzili, że łączyła ich z pozwaną zawarta w dniu 1 kwietnia 2005 r. umowa dzierżawy nieruchomości z przeznaczeniem na prowadzenie usług turystycznych, rekreacyjnych i przestrzeni dla małych jednostek pływających. Według nich umowa ta była nieuczciwa, a z racji na fakt, że na dzierżawionej nieruchomości poczynili nakłady, aktualnie dochodzą zwrotu ich wartości.
Pozwana Gmina wnosząc o oddalenie powództwa wskazała, że w przedmiotowej sprawie powodowie w treści umowy zrezygnowali z jakichkolwiek roszczeń z tytułu nakładów poczynionych przez nich na przedmiot dzierżawy.
Orzekający w tej sprawie w pierwszej instancji Sąd Okręgowy w Olsztynie wyrokiem z dnia 19 maja 2023 r. przychylił się częściowo do zgłoszonego przez powodów roszczenia i zasądził od pozwanego na ich rzecz solidarnie kwotę 992.820 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 22 maja 2019 r. do dnia zapłaty. W pozostałym zakresie natomiast powództwo oddalił.
Z ustaleń faktycznych tego Sądu wynikało, że strony procesu łączyła umowa dzierżawy z dnia 1 kwietnia 2005 r., a jej przedmiot stanowił grunt położony w P. przy Al. P., stanowiący część działek nr 490/13 i nr 503/13 o pow. łącznej 5.760 m2, dla których Sąd Rejonowy w P. Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr xxx, przeznaczonych na prowadzenie usług turystycznych, rekreacyjnych, przystani dla małych jednostek pływających. Umowa ta została zawarta na okres od dnia 1 kwietnia 2005 r. do dnia 31 marca 2015 r. Przy czym zgodnie z § 10 ust. 4 umowy strony uzgodniły, że wszelkie poniesione przez dzierżawców nakłady na terenie będącym przedmiotem dzierżawy, po zakończeniu umowy dzierżawy przechodzą na rzecz wydzierżawiającego nieodpłatnie. Natomiast w § 10 ust. 5 umowy, dzierżawcy zobowiązali się, że nie będą dochodzili od wydzierżawiającego roszczeń z tytułu poniesionych nakładów, o których mowa w ust. 4.
Sąd I instancji ustalił, że powodowie w 2006 r. na wydzierżawionym gruncie dokonali budowy budynku gastronomicznego o powierzchni użytkowej 348,30 m2. Ponadto wybudowali zadaszoną wiatę z grillem oraz pomieszczenia służące obsłudze przystani, oświetlenia terenu, urządzenia zieleni oraz ciągów pieszych i spacerowych – zgodnie z umową dzierżawy. W piśmie z dnia 22 marca 2007 r. Burmistrz P. wskazał, że z uwagi na wysokie zaangażowanie finansowe powodów w inwestycję, przewyższające kilkakrotnie wartość dzierżawionego gruntu oraz opierając się o ustawę o gospodarce nieruchomościami (art. 37, pkt 3), dotyczącą zezwolenia na bezprzetargową sprzedaż, gmina nie będzie stawiała przeszkód w sprzedaży gruntu obejmującego obszar inwestycji. Gdy jednak w dniu 3 marca 2015 r. powodowie zwrócili się do Burmistrza i radnych Miasta i Gminy P. z wnioskiem o przedłużenia umowy dzierżawy z dnia 1 kwietnia 2005 r. lub o podjęcie projektu uchwały dotyczącej możliwości wykupu gruntu położonego przy Al. P. w P., odmówiono im, a jako przyczynę odmowy podano niewywiązanie się przez powodów z realizacji budowy przystani wodnej oraz zaleganie z podatkami i czynszem za dzierżawę. Między stronami zaistniał wówczas spór, którego efektem było zainicjowanie kilku procesów sądowych, w tym tego niniejszego.
W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał, że roszczenie powodów zasługiwało na częściowe uwzględnienie. Stanął bowiem na stanowisku, że zapis umowny (§ 10 ust. 4 i 5) dotyczący braku możliwości żądania przez dzierżawcę zwrotu wartości nakładów w każdej sytuacji zakończenia okresu dzierżawy, sprzeczny jest z zasadą równości stron stosunku zobowiązaniowego i ekwiwalentności świadczeń, gdyż przerzuca całe ryzyko gospodarcze związane z umową na dzierżawcę i prowadzi do nieuzasadnionego wzbogacenia wydzierżawiającego. Tym samym więc jest on nieważny na podstawie art. 58 § 2 k.c. i należy go usunąć z umowy, pozostawiając jej pozostałą część w dotychczasowym brzmieniu. Skoro zaś zapisy umowy przewidujące, że wszelkie poniesione przez dzierżawców nakłady na terenie będącym przedmiotem dzierżawy, po zakończeniu umowy dzierżawy przechodzą na rzecz wydzierżawiającego nieodpłatnie oraz zobowiązanie się powodów, że nie będą dochodzili od wydzierżawiającego roszczeń z tytułu poniesionych nakładów są nieważne, to zdaniem Sądu I instancji pozwany na podstawie art. 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c. winien zwrócić sumę odpowiadającą wartości tych nakładów. Wartość tę Sąd Okręgowy ustalił posiłkując się opinią biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości. Na tej podstawie przyjął, że wartość rynkowa prawa własności do hipotetycznej nieruchomości według stanu na dzień 14 marca 2017 r. (dzień wydania nieruchomości) i poziomu cen z dnia wyceny wynosi 2.742.300,00 zł. Wartość rynkowa prawa własności do hipotetycznej nieruchomości przy założeniu, że nieruchomość jest niezabudowana i poziomu cen z dnia wyceny wynosi z kolei 1.749.480,00 zł. Kwota o jaką wzrosła wartość nieruchomości pozwanego na skutek dokonania nakładów przez powodów według stanu na dzień 14 marca 2017 r. i poziomu cen z dnia wyceny wynosi zatem 992.820,00 zł (2.742.300 zł – 1.749.480 zł) i taką też kwotę Sąd I instancji zasądził solidarnie od pozwanego na rzecz powodów.
Sąd Apelacyjny rozpozna apelację wniesioną przez pozwanego, który domaga się zmiany wyroku i oddalenia powództwa w całości.